البحث عن سكن في المانيا

شراء بيت في المانيا

Advertisement

هل يمكن شراء بيت في المانيا ، كم سعر المتر في المانيا ، هل يحق للاجانب التملك في المانيا ، ما هي العملية الدقيقة لشراء منزل؟ كل هذه الأسئلة وأكثر ستعرفون إجابتها بعد قراءة المقال التالي.

Advertisement

في البداية ، وفقًا للقانون الألماني يسمح للأجانب بشراء عقارات في ألمانيا ، هذا مستقل عما إذا كان شخصًا خاصًا أو شركة قانونية. لكن قبل توثيق عقد الشراء مع المشترين الأجانب ، يجب توضيح نظام الملكية الزوجية وما إذا كان القانون الأجنبي ينطبق عليه أم لا.

قائمة المراجعات قبل شراء بيت في المانيا

لدى العديد من مالكي البيوت المستقبلية فكرة واضحة عما سيبدو عليه بيتهم لاحقًا. يجب أن يكون فسيحًا بحيث يكون لجميع أفراد الأسرة مساحة فيه. لا ينبغي أن تفوت أيضًا حديقة كبيرة للتجول والاسترخاء. لذلك ، قبل شراء البيت ، فإن أول ما يجب فعله هو إلقاء نظرة على حساباتنا الخاصة لمعرفة ما هو المبلغ الذي يمكنني تحمله لشراء منزل. لذلك ، قم بعملية حساب لدخلك ونفقاتك.

كما يُنصح بمعرفة مقدار التكاليف الإضافية عند شراء منزل ، مثل ضريبة نقل ملكية الأرض وتكاليف كاتب العدل وتسجيل الأراضي ، من أجل الحصول على نظرة عامة. يجب تغطية هذه التكاليف الإضافية بشكل مثالي من خلال حقوق الملكية الخاصة بك . لذا انظر ماذا يمكنك المساهمة في التمويل من مواردك الخاصة. لذلك ، أعددنا لك المصاريف الإضافية عند الشراء لتسهل عليك المهمة.

ما هي المصاريف الإضافية عند شراء بيت في المانيا ؟

إذا كنت ترغب في شراء منزل في ألمانيا ، فيجب أن تكون على دراية بالإجراءات العامة المتبعة في تأمين العقار وتوقع رسوم شراء العقار. على سبيل المثال ، يجب أن يشرف كاتب عدل على جميع عمليات شراء الممتلكات ويمكن أن تصل الرسوم الإضافية إلى حوالي 15٪ من سعر الشراء.

كاتب عدل

استخدام كاتب عدل عند شراء بيت في ألمانيا إلزامي لضمان شفافية الصفقة. حيث يقومون بالأعمال القانونية والالتزامات التعاقدية المتعلقة بشراء العقارات ، بما في ذلك صياغة عقد البيع Kaufvertrag. كما أنهم مسؤولون عن إرسال جميع الوثائق إلى السلطات المختصة ، مثل فرز تسجيلات الأراضي.

بمجرد اكتمال البيع ، يجب تسجيل سندات الملكية في السجل العقاري المحلي Grundbuch بحيث يمكن نقل الملكية إلى المالك الجديد. يمكن أن تستغرق هذه العملية ما يصل إلى 2-3 أشهر. إذا وجدت الحكومة أي مشاكل لم يتم حلها مع العقار ، مثل الديون الحالية ، فسوف تمنع النقل حتى يتم حلها. هذه حالة نادرة ، حيث كان على كاتب العدل إجراء جميع الفحوصات ذات الصلة قبل توقيع عقد البيع.

ومع ذلك ، يفضل الكثيرون استخدام حساب كاتب العدل Notaranderkonto فقط في حالة حساب الضمان الموثق. من هذا الحساب ، يتم تحويل الأموال إلى كاتب العدل ثم تحويلها إلى البائع بعد اكتمال تسجيل العقار. يتقاضى كاتب العدل عادة عمولة تتراوح بين 1.6 و 2٪ من سعر الشراء.

ضريبة نقل العقارات

يدفع مشتري البيت أو العقار أيضًا ضريبة نقل ملكية Grunderwerbsteuer ، والتي ستتكلف 3.5-6.5٪ من سعر الشراء ، اعتمادًا على الولايات الألمانية. بعد توقيع عقد البيع ، سيحصل المشتري على تقدير ضريبي للعقار يوضح المبلغ المطلوب. إذا لم يتم السداد في غضون شهر واحد ، فلن يكتمل نقل الملكية في السجل العقاري. فيما يلي ضريبة نقل العقارات عتمادًا على الولايات الألمانية وهي كما يلي:

اقرأ أيضاً: اسئلة شهادة السواقة الالمانية مجاناً باللغة العربية ، شهادة السواقة في المانيا ، الجنسية الالمانية ، الاقامة الدائمة في المانيا  
  1. بادن فورتمبيرغ 5٪
  2. بافاريا 3.5٪
  3. برلين 6٪
  4. براندنبورغ 6.5٪
  5. بريمن 5٪
  6. هامبورغ 4.5٪
  7. هسن 6٪
  8. مكلنبورغ فوربومرن 6٪
  9. ساكسونيا السفلى 5٪
  10. شمال الراين وستفاليا 6.5٪
  11. راينلاند بالاتينات 5٪
  12. سارلاند 6.5٪
  13. ساكسونيا 3.5٪
  14. ساكسونيا أنهالت 5٪
  15. شليسفيغ هولشتاين 6.5٪
  16. تورينجيا 6.5٪

نظرًا لأن ضريبة التحويل تستند إلى سعر الشراء المحدد في العقد ، يحاول بعض الأشخاص إجراء “ترتيب” مع البائع حيث يحدد العقد سعرًا أقل لدفع ضريبة ملكية أقل. ومع ذلك ، إذا وجدت ، يمكن أن يتعرض كل من البائع والمشتري للغرامات وحتى المقاضاة ، لذلك لا يوصى بذلك.

سمسار

يمكنك الاستعانة بسمسار Immobilienmakler لمساعدتك في شراء بيت في المانيا . اسأل سمسارك في البداية عن تكلفة خدماتهم لتجنب سوء الفهم عند نهاية البيع. تبلغ عمولة السمسار أو وكيل المبيعات 3-7٪ من قيمة البيت أو العقار عمومًا.

رسوم إضافية

هناك بعض الرسوم الإضافية التي يجب أن تكون على دراية بها. على سبيل المثال ، عند التقدم بطلب للحصول على قرض عقاري ، سوف تطلب بعض البنوك تقييمًا للعقار وتقديم المشورة ، والتي يجب أن تدفع مقابلها. بالإضافة إلى ذلك ، يوصى بشدة بتعيين مترجم ألماني معتمد حيث يجب أن تفهم تمامًا جميع العقود التي وقعتها.

البحث عن بيت أحلامك في ألمانيا

عندما تبحث وترغب في شراء بيت في المانيا ، ستجده عبر الإنترنت ، من خلال الإعلانات المطبوعة ، أو من خلال العروض في البنك أو ببساطة أثناء المشي. الطرق متنوعة ، وكذلك الخصائص المعروضة. إذا كانت لديك بالفعل أفكار ملموسة حول الشكل الذي يجب أن يبدو عليه منزلك المستقبلي ، فيمكنك تنفيذ أفكارك بمساعدة مطور عقارات أو مهندس معماري.

كذلك ، تباع المباني القديمة أو العقارات الجاهزة عادة من خلال سمسار أو وكيل خاص. بينما تحصل فقط على انطباع عن منزلك المستقبلي من مطوري العقارات بمساعدة المعارض وخطط البناء ، يمكنك عرض المباني الجاهزة قبل توقيع العقد.

معاينة البيت

قبل إبرام عقد الشراء ، من الأفضل زيارتك لعدة بيوت. غالبًا ما تكون الأفكار حول ما يجب أن تحققه ممتلكاتك غير واضحة للغاية ، بحيث تشعر مع كل زيارة بما تريده من البيت. من أجل التمكن من التحقق من ظروف الإضاءة على النحو الأمثل ، يوصى بالزيارة في وضح النهار. بهذه الطريقة ، يمكنك بالفعل إجراء تخصيص أولي للغرف لضمان الاستخدام الأمثل للمباني.

كما أن الأقبية والعليّة مضاءة بشكل أفضل. اطلب شرح لكل شيء بالتفصيل وإظهار جميع الغرف ، بما في ذلك مكان الإقامة ، حتى تحصل على نظرة عامة جيدة على العقار. الصور ستساعد الذاكرة على النهوض بفكرة أفضل  ، بحيث يمكنك بسهولة التمييز بين الخصائص الفردية حتى بعد عدة مواعيد. قم بتدوين أي أسئلة لديك قبل التخطيط لعرض المبنى. ستتاح لك بعد ذلك الفرصة لتوضيح أي غموض في الموقع.

أسئلة محتملة تتعلق بظروف المعيشة:

  • هل توجد رياض أطفال وأطباء ومدارس ومحلات تجارية قريبة؟
  • ما هي المدة التي تستغرقها الرحلة إلى العمل؟
  • هل عدد الغرف كاف؟
  • هل هناك حاجة لسيارة ثانية؟

أسئلة محتملة تتعلق بأساس المبنى عند شراء بيت في المانيا :

  • ما هي حالة المنزل؟
  • ما هو موجود بالفعل وما الذي لا يزال بحاجة إلى تعديل (تدفئة أرضية ، عزل ، إلخ.)؟
  • هل النوافذ معزولة جيدًا؟
  • أين خطوط الإمداد؟
  • هل يجب احترام حقوق الطريق؟

في حالة المباني القديمة على وجه الخصوص ، قد تتحمل تكاليف إضافية للتحديث بالإضافة إلى تكاليف الشراء. لذلك فمن المستحسن إجراء التفتيش مع مهندس معماري أو مثمن. يمكنه إخبارك بالضبط بما يجب القيام به وما هي أوجه القصور التي يجب القضاء عليها. يمكّنك هذا من إجراء حساب تكلفة أكثر دقة.

بعد معاينة البيت

بعد المشاهدة ، يجدر تحديد موعد في المحكمة المحلية المختصة لإلقاء نظرة على بيان السجل العقاري للعقار. توفر الورقة معلومات حول الرسوم المسجلة وملكية العقار. سوف تكتشف أيضًا ما إذا كانت هناك حقوق مرور أو ما إذا كان المنزل موجودًا في عقار مع عقود إيجار بناء. لنتعرف الآن على بعض الأسعار في سوق الاسكان الالماني تابع القراءة.

ما هي أسعار شراء بيت في المانيا في سوق الإسكان؟

قبل الشروع في تحليل أسعار شراء البيوت في ألمانيا ، يجب الإشارة إلى أنها أعلى بكثير مما هي عليه في بلدان رابطة الدول المستقلة ومعظم دول الاتحاد الأوروبي ، وحتى في الولايات المتحدة. كما تجدر الإشارة أيضًا إلى أن البيوت في ألمانيا ، في الغالب ، مبنية باستخدام مواد عالية الجودة مع الالتزام بقوانين البناء الصارمة. كذلك ، لن تجد في مدن ألمانيا الغربية عمارات سكنية مسبقة الصنع.

كما تختلف أسعار المنازل والشقق اختلافًا كبيرًا في جميع أنحاء جمهورية ألمانيا الاتحادية وداخل كل ولاية من ولايات المانيا الفيدرالية. ففي المناطق الريفية ، تكون الأسعار عادة أقل من ذلك بكثير. وفي بعض المقاطعات الألمانية ، يكون متوسط ​​الأسعار أقل من مقاطعات أخرى. كذلك ، تعتبر ألمانيا الشرقية السابقة ، باستثناء برلين ، أرخص بشكل عام من الجزء الغربي من البلاد.

كقاعدة عامة ، من المعروف أن أسعار المنازل والشقق في ألمانيا ارتفعت بشكل حاد خلال السنوات العشر الماضية مقارنة بالعقود السابقة. وفقًا لموقع الخبراء ، في عام 2011 ، كان متوسط ​​السعر الوطني للمتر المربع الواحد لشقة 60 مترًا مربعًا حوالي 1520 يورو. في عام 2021 ، كان السعر بالفعل حوالي 2830 يورو. ارتفعت تكلفة الشقة التي تبلغ مساحتها 60 مترًا مربعًا في ميونخ من 3700 إلى 7750 يورو للمتر المربع.

فيما يتعلق بالمنازل ، ارتفع متوسط ​​سعر المنزل لكل 150 مترًا مربعًا في ألمانيا من 1700 يورو للمتر المربع في عام 2011 إلى 2080 يورو في عام 2021. في ميونخ ، ارتفع سعر المنزل بمساحة 150 مترًا مربعًا من حوالي 4130 إلى 7226 يورو للمتر المربع على مر السنين.

مدينة بريمن هي واحدة من المدن الألمانية الكبرى الأقل تكلفة. في عاصمة المانيا برلين ، سيكون سعر هذا العقار 3235 يورو للمتر المربع. يبلغ سعر المواقع الرئيسية في بعض المدن الكبرى أكثر من 10000 يورو للمتر المربع.

Advertisement

كيف يمكنني شراء بيت في المانيا والعثور عليه؟

في ألمانيا ، توجد إجراءات معينة للعثور على شقة أو منزل. ليس من المنطقي البحث عن لافتة للبيع أمام المنزل. هذه ليست طريقة شائعة لتقديم العقارات. يتم نشر العديد من الإعلانات في الصحف. على مدار السنوات القليلة الماضية ، ظهرت العديد من المواقع الإلكترونية التي تقدم قوائم شاملة للشقق والمنازل المعروضة للبيع ، بالإضافة إلى شقق للإيجار. تحتوي هذه المواقع أيضًا على معلومات شاملة عن التمويل وموضوعات أخرى تتعلق بشراء وتأجير العقارات. من حيث المبدأ ، فإن هذا النهج لنقل المعلومات شائع في بلداننا.

بعض الإعلانات تقول أنها مقدمة من قبل المالك ، مما يعني أن الوكيل العقاري أو السمسار غير مشارك في الصفقة. ومع ذلك ، يتم نشر معظم العروض نيابة عن وكلاء Immobilienmakler. يجب على المشتري المحتمل فحص العقار بعناية عند الشراء في ألمانيا. قد تتطلب العديد من المنازل “منخفضة التكلفة” المعلن عنها استثمارات تجديد أعلى بكثير من سعر الشراء.

يستغرق البحث عن عقارات سكنية جيدة الكثير من الوقت. في معظم الحالات ، لا تتضمن إعلانات الصحف عناوين مخصصة لك لتحديد موعد مع بائع أو وكيل. لا نوصي المشتري بتوقيع “اتفاقية حصرية” مع أي وكيل. يمكنك مشاهدة مجموعة واسعة من العروض من وكلاء متعددين. واسأل الوكيل في البداية من يدفع عمولته وما هي النسبة.

إذا كنت تعرف اللغة الألمانية على الأقل في المستوى الابتدائي ، فيمكنك استخدام البحث عن العقارات بشكل مستقل على أكبر موقع بيع المنازل في ألمانيا Immobilien Scout 24. توجد قاعدة بيانات كبيرة للأشياء في جميع مدن الدولة. فيما يلي بوابتان أكثر شيوعًا للبحث عن العقارات:

شراء بيت في المانيا

  • موقع شراء بيت في ألمانيا immowelt.de
  • موقع شراء بيت في ألمانيا immobilo.de

يمكنك فرز العروض وفقًا للمعايير التي تهمك وحفظ خياراتك المفضلة والاشتراك في التحديثات. يمكنك أيضًا تقديم طلب للاختيار وفقًا لمتطلباتك ، وسوف يرسل لك أصحاب العقارات أنفسهم مجموعة مختارة من الأشياء المناسبة.

شراء بيت في المانيا للأجانب

يحق لأي مواطن من أي دولة ، شراء البيوت والعقارات التجارية والسكنية على كامل مساحة ألمانيا ، وكذلك قطع الأراضي في جميع مقاطعات المانيا الفيدرالية. إذا تم تسجيل العقار باسم شركة قانونية ، فستكون هناك حاجة إلى مستند من غرفة التجارة Handelskammer ، يؤكد شرعية أنشطة الشركة.

ما هي الحقوق التي يحصل عليها الأجنبي بعد شراء المنزل في ألمانيا؟

يوفر شراء العقارات في الدولة مزايا التأشيرة. وهي الحق في الحصول على تأشيرة شنغن متعددة مع الحق في البقاء في الدولة لمدة تصل إلى 90 يومًا في نصف عام أو حتى 180 يومًا في السنة. ومع ذلك ، من أجل دخول البلاد لشراء عقارات ، سوف تحتاج إلى تقديم طلب للحصول على تأشيرة دخول. لا يعتبر حيازة العقارات في ألمانيا أساسًا للحصول على تصريح إقامة.

ما هي التزامات الأجانب بعد شراء العقارات في ألمانيا؟

أي مالك للعقار في ألمانيا ، بغض النظر عن الجنسية وتصريح الإقامة ، ملزم بدفع ضرائب الممتلكات وسداد فواتير الخدمات العامة. في ألمانيا ، يخضع المدينون لرقابة صارمة. يمكن أن تؤدي المتأخرات إلى غرامات كبيرة ورفض التأشيرة. ويمكن إدخال الدين في السجل العقاري ، وإذا لم يتم سداده لفترة طويلة ، فمن المرجح أن يتم بيع العقار قسراً في مزاد علني. اقرأ أيضًا: تسجيل السكن في المانيا Anmeldung 2022.

الرهون العقارية في ألمانيا

عند الحصول على قرض عقاري ، انظر إلى الأسعار والعروض في السوق ، وألا تقبل العرض الأول من البنك الذي تتعامل معه فقط. بالطبع ، لا ينبغي للمشتري أن يتخذ خططًا مالية خارج دخله. نوصي باختيار تلك العروض التي لديك على الأقل 20 بالمائة من الدفعة الأولية للتكلفة الإجمالية لها.

يمكن للأجانب الاعتماد على الرهون العقارية في البنوك الألمانية. لكن في هذه الحالة ، ستزداد التكاليف: بالنسبة إلى القروض ، يكون المعدل في المتوسط ​​1٪ من سعر البيت.

تعمل العديد من البنوك الألمانية مع المقترضين الأجانب ، على سبيل المثال كما يلي:

  • كومرتس بنك Commerzbank؛
  • البنك الألماني Deutsche Bank؛
  • دويتشه بوست بنك Postbank؛
  • دويتشه كرديتبانك DKB؛
  • بنك سباردا Sparda-Bank.

اقرأ أيضًا: بوست بنك المانيا ، بنك شباركاسه في المانيا وكيفية فتح حساب لديه والأوراق والوثائق اللازمة واهم مميزات البنك.

الشروط النموذجية لمنح القروض في ألمانيا ومعدل الفائدة كما يلي:

  • معدل الفائدة على قرض لمدة 30 عامًا 2.79٪؛
  • معدل الفائدة على قرض لمدة 15 سنة 2.23٪؛
  • معدَل القرض لمدة 5 سنوات أو أقل 3.12٪؛

اقرأ أيضًا: الحساب البنكي المغلق في المانيا Sperrkonto  ، طريقة فتح حساب بنكي في المانيا لغير المقيمين.

ما هي إيجابيات وسلبيات شراء بيت في المانيا ؟

تمنح العقارات الامتيازات الاقتصادية فقط. لن يؤثر وجودها بأي حال من الأحوال على الحصول على تصريح الإقامة أو الجنسية ، بل يعمل فقط كعامل للحصول على تأشيرة شنغن. دعونا نتعرف على إيجابيات وسلبيات شراء العقار أو البيت في المانيا تابع معنا.

إيجابيات شراء العقارات

من بين المزايا الأولى ، يمكن للمرء أن يلاحظ إمكانية شراء منزل في ألمانيا والاقامة فيه بحرية دون أن يكون مواطنًا ألمانيًا. لا يتطلب الشراء إجراءات معقدة ويستغرق في المتوسط ​​ثلاثة أشهر ، بما في ذلك التسجيل.

يعد اقتصاد المانيا من أكثر الاقتصادات استقرارًا في الاتحاد الأوروبي ، حيث لا تخضع أسعار المساكن للتقلبات والركود ، في حين أن تكلفة مساحة المعيشة منخفضة جدًا مقارنة بالدول الأخرى. يمكن أن يكون الاستثمار في شراء منزل أو شقة طريقة موثوقة لتوفير المال.

يتم دعم موثوقية الاستحواذ من خلال شفافية التشريعات وحسن أداء النظام البيروقراطي. بعد اللجوء إلى خدمات كاتب العدل ، لن يكون من الصعب الحصول على شيء في العقار.

في المدن الكبيرة ، هناك طلب كبير على المساكن المؤجرة. يمكن أن متوسط ​​الدخل من استئجار شقة 5-7٪ في السنة. سيؤدي استئجار عقار إلى تحقيق العديد من الفوائد للمالك. بالإضافة إلى ذلك ، ستدفع الدولة إيجار المستأجر العاطل عن العمل ، مما يقلل بشكل كبير من المخاطر.

سلبيات شراء العقارات

من العيوب الكبيرة لامتلاك العقارات في ألمانيا ارتفاع تكلفة صيانتها. بالإضافة إلى ضريبة الأرض السنوية ، سيتعين عليك دفع مساهمات مقابل الإسكان والخدمات المجتمعية ، وهي ليست رخيصة. إذا تم تأجير العقار ، سيدفع المستأجر هذه التكاليف ، لكن ضريبة الدخل ستصبح إلزامية للمالك.

زيادة الإيجار بمفردك يمثل مشكلة أيضًا. لا يمكن القيام بذلك إلا إذا كان السعر الحالي أقل من متوسط ​​السعر لنوع مماثل من الأشياء في المنطقة. إذا فشل المستأجر في دفع المال ، فيمكن طرده ، لكن لا يمكن القيام بذلك إلا من خلال الإجراءات القانونية. يجوز للمحكمة أن تنحاز إلى جانب المستأجر إذا كان ينتمي إلى شرائح السكان الضعيفة اجتماعيًا. وبالتالي ، يمكن أن تتأخر القضية بشكل كبير.

ما هو مضمون عقد البيع عند شراء بيت في المانيا ؟

يجب عليك التحقق من أهم الأمور التالية في عقد البيع:

  • هل أسماء الأطراف وعناوينهم وتفاصيلهم صحيحة؟ هذا مهم جدًا ، لأن الخطأ يمكن أن يبطل العقد جزئيًا على الأقل؛
  • سعر الشراء وشروط الدفع المتفق عليها؛
  • أحكام لما يحدث إذا فشل أي من الطرفين في الامتثال لشروط العقد.

للأطراف الحرية الكاملة في اختيار شروط الدفع. في كثير من الحالات ، يجب على المشتري الحصول على قرض عقاري. لذلك ، يوافق البائع على إشعار الأولوية في السجل العقاري ، والذي يحمي المشتري من الإجراءات الأخرى غير المتوقعة من جانب البائع في عملية البيع ، مثل محاولة بيع العقار لشخص آخر بسعر أفضل.

يقع السجل العقاري في محكمة المقاطعة وهو السجل المركزي للعقارات مع جميع المعلومات اللازمة عن الملاك. لا يمكن أن يحدث التغيير الفعلي للملكية إلا عند إجراء إدخال في هذا السجل العقاري ، وفقط عندما يتم الاهتمام بالرهون العقارية السابقة وتأكيد مكتب الضرائب أن البائع ليس لديه ضرائب ممتلكات معلقة.

Advertisement

في بعض الأحيان يتم دفع مبلغ العقار أولاً في حساب خاص يحتفظ به كاتب العدل Notaranderkonto ولا يتم تحويله إلى البائع إلا بعد اكتمال التسجيل في السجل العقاري. البائع غير ملزم بالإشارة إلى أي عيوب خطيرة يجب أن يراها المشتري بنفسه. يمكن الحصول على نسخة من أحدث القيود في السجل العقاري عند تقديم طلب إلى محكمة المقاطعة.

ومع ذلك ، فإن المالك أو كاتب العدل فقط هو المؤهل لتقديم هذا الطلب. كما يوضح السجل حقوق أي طرف ثالث المستأجرين مثلاً. لا يمكنهم منع بيع الممتلكات. ولا يمكن للمالك الجديد إخلاء المستأجر قبل انتهاء عقد الإيجار. كما يتم إرسال بيانات الشراء إلى مكتب الضرائب. شراء العقارات في ألمانيا يخضع لضريبة خاصة. القيمة 3.5-6.5٪ من تكلفة السكن حسب الولاية كما ذكرنا أعلاه.

ما هي خطوات شراء بيت في المانيا ؟

عملية المعاملات شفافة تمامًا ومحمية بموجب القانون الألماني. تتم جميع التسويات المتبادلة من خلال الحساب المصرفي لكاتب العدل ، ويتم تسجيل العقد الأولي في سجل الدولة. بعد العثور على شيء مناسب والاتفاق على تكلفته ، يقوم كاتب العدل بإعداد مسودة عقد بيع ويعطيها لكلا الطرفين للدراسة والتعديل (إذا لزم الأمر). لكن هناك عدة خطوات لنتعرف عليها سوية.

فتح حساب مصرفي وفحص البيت

لا تسمح لك القروض الرخيصة دائمًا بالسداد بسرعة. يحدث أن تكون النسبة النهائية منخفضة ، لكن المساهمات في جسم القرض صغيرة. أو القرض ينقسم إلى جزأين غير متساويين بنسب مختلفة. يتم عرض النسبة المئوية كمتوسط ​​حسابي. لكن في النهاية مبلغ المال المدفوع للبنك سيكون أعلى مما لو كان القرض بفائدة عالية ولكن ليس مقسم إلى قسمين. هذه الميزة تتيح وجود شقق للبيع في ألمانيا بالتقسيط لمن لا يملك ثمن كامل الشقة.

فتح حساب بنكي

تتم التسويات بين البائع والمشتري في ألمانيا عن طريق التحويل المصرفي. لا يتم استخدام أنواع الدفع الأخرى تقريبًا. يمكنك الدفع مقابل المعاملة من أي حساب ألماني ومن أي حساب أجنبي آخر.

لا توجد عوائق قانونية تمنع الأجانب من فتح حسابات في البنوك الألمانية ، لكن المشترين ذوي الخلفية المالية غير الشفافة قد يجدون صعوبة في ذلك ، لأن ألمانيا لديها قوانين صارمة لمكافحة غسيل الأموال.

للتحقق من هويتك وإجراء جميع الإجراءات عند فتح حساب ، يجب أن تكون حاضرًا شخصيًا. طريقة “إضفاء الشرعية البريدية” للعميل السارية في النظام المصرفي الألماني ، والتي تسمح لكل مواطن بالتحقق من هوية البنك في أي مكتب بريد في الدولة ، لا تنطبق على الأجانب.

يُنصح بالتعرف على متطلبات البنك للتنفيذ وقائمة المستندات المطلوبة مسبقًا. في أغلب الأحيان ، يُطلب من العملاء الأجانب الحصول على جواز سفر وإثبات عنوان الإقامة واستمارات بنكية مكتملة بشكل صحيح ، ولكن قد تطلب بعض البنوك أيضًا شهادة توصية.

قد تحتاج أيضًا إلى عنوان بريدي في ألمانيا لإرسال المستندات (كقاعدة عامة ، يشير الأجانب إلى عنوان سمسار العقارات) ومعرفة اللغة الألمانية أو الإنجليزية على مستوى المحادثة. في حالات نادرة ، يطلب البنك بيانات الدخل. الحساب مفتوح باليورو. يتم إبرام عقد الخدمة بعد أن يتحقق البنك من مستندات وبيانات العميل. يمكن إيداع الأموال في الحساب فور فتحه.

فحص البيت

أول شيء ينصح المشتري بفعله هو التعرف على محتويات سجل البيت في السجل العقاري Grundbuch. يمكنك القيام بذلك بنفسك أو بمساعدة كاتب عدل. يسجل السجل العقاري جميع الملاك الحاليين والسابقين والرهونات المحتملة وما إلى ذلك.

لا يتولى المشترون المسؤولية. على سبيل المثال ، الرهن العقاري إلا إذا وافقوا على ذلك. يقوم المشتري بتحويل الأموال إلى حساب البائع أو مباشرة إلى حساب الدائن فقط بعد الحصول على إذن البنك لإزالة الأعباء أو الموافقة على الإلغاء Löschungsbewilligung ، لذلك لا يخاطر المالك الجديد بأي شيء. يمكنك سداد الديون على حساب سعر الشراء. إذا لم يكن ذلك كافيًا ، يبرم المشتري والبنك اتفاقًا حول طريقة سداد الدين المتبقي.

من الوثائق الهامة الأخرى المتعلقة بالعقار ميثاق الإسكان Teilungserklärung ومحاضر اجتماعات الملاك Eigentümerversammlungsprotokolle والخطة الاقتصادية Wirtschaftsplan وفاتورة المرافق Nebenkostenabrechnung. يشير ميثاق الإسكان إلى حصص الملكية الخاصة والعامة على قطعة الأرض وفي المباني الواقعة عليها ، بالإضافة إلى جميع أنواع القواعد (اختيار المدير ، حفظ الحيوانات الأليفة ، إلخ).

من محاضر اجتماعات الملاك (التي يتم النظر فيها عادةً على مدار السنوات الثلاث الماضية) ، يمكنك الحصول على معلومات حول مالكي الشقق الأخرى ، والقرارات المتخذة بشأن الإصلاحات ، والمشكلات التي تمت مناقشتها في المنزل ، وما إلى ذلك. توضح الخطة الاقتصادية وحساب فواتير الخدمات المبالغ المستحقة شهريًا – رسوم السكن (Hausgeld أو Wohngeld). من هنا يمكنك معرفة مكونات الرسوم الشهرية وكيف يمكنك تحسينها.

إبرام العقد

يلتقي البائع والمشتري عند كاتب العدل لتوقيع العقد. في الوقت نفسه ، لا يلزم حضور الأطراف في نفس الوقت ، قد يأتي الأول والثاني إلى كاتب العدل بدوره. يمكن لكلا الطرفين أو ممثليهما المعتمدين أيضًا التصديق على العقود لدى موثقين مختلفين في مدن مختلفة. يدخل العقد حيز التنفيذ بعد التصديق القانوني عليه من قبل الطرفين. يعتبر التصديق على عقد البيع من قبل كاتب عدل شرطًا أساسيًا للمعاملة.

يرجى ملاحظة أن كاتب العدل مطلوب لقراءة عقد البيع بصوت عالٍ ، وكذلك الإجابة على أي أسئلة إضافية. بعد قراءة العقد وشرح جميع النقاط ، يضع المشتري والبائع وكاتب العدل توقيعاتهم على المستند ، ويستلم الجميع نسخًا مصدقة منه.

لا يشترط القانون الإيداع ، لكن معظم الوسطاء يأخذون مقدمًا مقابل عمولتهم إما بنسبة 1 ٪ من السعر (مع المشترين الألمان الذين لا يحتاجون إلى الترجمة ودعم المعاملات) أو العمولة بأكملها (في حالة المشترين الأجانب).

الدفع للمعاملة

هناك خياران للتسويات بين المشتري والبائع: الدفع مباشرة إلى حساب البائع أو التسوية من خلال حساب ائتمان كاتب العدل Notaranderkonto. يتم تحويل الأموال إلى حساب البائع بعد تلقي خطاب من كاتب العدل يؤكد استيفاء جميع المتطلبات الأساسية Preisfälligkeitsbescheinigung.

تتضمن شروط الدفع الأساسية ما يلي:

  • التسجيل المسبق لحقوق الملكية لصالح المشتري Auflassungvormerkung؛
  • الحصول على شهادة من البنك بشأن الإذن بإزالة أعباء Löschungsbewilligung ، إن وجدت؛
  • الحصول على إذن من مدير المنزل للبيع والشراء Verwalterzustimmung.

يتم استخدام الدفع من خلال حساب ائتمان كاتب عدل إذا كان الأطراف يرغبون في نقل الملكية بسرعة. يفتح كاتب العدل حساب ضمان خصيصًا للمعاملة بعد توقيع اتفاقية البيع والشراء ، ويقوم المشتري بتحويل سعر الشراء هناك خلال الفترة المتفق عليها ، عادةً من أسبوعين إلى أربعة أسابيع. بعد دفع المبلغ بالكامل ، يتم تسليم المفاتيح إلى المشتري ، ويحق له الانتقال إلى العقار المكتسب.

فقط كاتب العدل لديه حق الوصول إلى حساب ثقة ، والذي بعد استيفاء جميع المتطلبات الأساسية (المذكورة أعلاه) ، يقوم بتحويل الأموال إلى حساب البائع.

تسجيل مالك جديد

مباشرة بعد توقيع عقد البيع ، يرسل كاتب العدل طلبًا إلى السجل العقاري للولاية Grundbuchamt للتسجيل الأولي للمشتري كمالك جديد. فقط بعد ذلك ، ورهناً باستيفاء المتطلبات الأساسية الأخرى ، يتم تحويل المبلغ إلى حساب البائع أو كاتب العدل.

بعد استلام المبلغ بالكامل بما في ذلك دفع الضرائب ، يرسل كاتب العدل طلبًا إلى السجل العقاري للتسجيل النهائي ومحو التسجيل الأولي في وقت واحد. يتم تخزين جميع البيانات المدخلة في السجل العقاري الإلكتروني (السجل العقاري) ، والذي يمكن للمالك طلب استخراج منه في أي وقت.

نظرًا لأن إجراء التسجيل النهائي قد يستغرق عدة أسابيع ، فإن اتفاقية الشراء تنص على تاريخ النقل الاقتصادي للملكية ، والذي يتولى المشتري من خلاله جميع الحقوق والالتزامات المرتبطة بملكية العقار: المعيشة ، الإيجار ، دفع المصاريف الشهرية ، إلخ. لتسهيل الحسابات ، عادة ما يتم جدولة النقل الاقتصادي للملكية في اليوم الأول من الشهر الذي يلي دفع ثمن الشراء ، أو في اليوم التالي بعد السداد.

تستغرق إجراءات صفقة البيع والشراء من بداية إعداد المستندات إلى التسجيل النهائي لحقوق الملكية في السجل العقاري من شهرين إلى أربعة أشهر. في بعض الأحيان لفترة أطول إذا تم بيع الكائن من خلال أحد البنوك أو من خلال ممثل الإعسار أو محكمة الوصاية ؛ إذا كان الأمر يتعلق بقرض رهن عقاري ، إلخ.

شراء بيت في المانيا دون زيارتها

يمكن شراء العقارات في ألمانيا دون زيارة البلاد. لإجراء معاملة ، يقوم المشتري بإعداد توكيل رسمي موثق لممثله ، مثل وكيل ، أو موافقة خاصة على معاملة معينة نيابة عنه Genehmigung. تم إعداد هذه الوثيقة من قبل كاتب عدل في البلد الأم ، ثم تمت إعادة كتابتها وترجمتها إلى اللغة الألمانية. يتم إرسال الأصل إلى ألمانيا عن طريق البريد أو خدمة البريد السريع.

Advertisement

وفي الختام عزيزي القارئ. لا توجد قيود على شراء بيت في المانيا للأجانب. يمنحك شراء العقارات الحصول على تأشيرة شنغن متعددة مع الحق في البقاء في الدولة لمدة تصل إلى 90 يومًا في نصف عام أو حتى 180 يومًا في السنة. لكنها ليست أساسًا للحصول على تصريح إقامة. وتذكر أن الرابط الرئيسي في معاملة الشراء ، والذي يضمن نقاوتها وسلامتها ، هو كاتب العدل. بدونها ، لا يتم تنفيذ أي معاملة. تستغرق إجراءات الشراء القياسية في ألمانيا من شهرين إلى أربع أشهر.

تابعوا اخبار اللاجئين في المانيا بالاضافة إلى أهم وأحدث اخبار المانيا والعالم على موقعكم عرب دويتشلاند

Advertisement



 

 




اترك تعليقاً

لن يتم نشر عنوان بريدك الإلكتروني.

زر الذهاب إلى الأعلى