قانون الايجار في المانيا هو الإطار القانوني الذي ينظم علاقة التأجير بين المستأجرين والمؤجرين للعقارات السكنية والتجارية. يهدف هذا القانون إلى حماية حقوق وواجبات الطرفين وتحديد الشروط والضوابط اللازمة لعملية التأجير بشكل عادل ومتوازن.
تعد ألمانيا واحدة من أهم الوجهات السكنية في أوروبا، حيث يلجأ الكثير من السكان إلى تأجير العقارات لتلبية احتياجاتهم سواء كان البحث عن سكن في المانيا
في هذا المقال، سنستعرض أبرز نقاط قانون الايجار في المانيا، بدءًا من أنواع عقود التأجير المختلفة، وصولاً إلى حقوق وواجبات المستأجر والمؤجر، بالإضافة إلى شروط السكن وأسعار الإيجار وكل ما يتعلق بحماية المستأجرين وحقوقهم في هذا السياق.
سنتحدث أيضًا عن تحديات وآفاق قانون الايجار في المانيا، وكيف يعمل على الحفاظ على استقرار السوق العقارية وتحسين جودة السكن والحياة للمواطنين. كما سنتناول بعض القصص الشيقة والتحديات التي واجهها الأفراد أثناء تأجير عقاراتهم وكيف استفادوا من القوانين المتاحة لحماية حقوقهم ومصالحهم.
تابعونا في هذا المقال الشيق لاكتشاف سرّ قانون الايجار في المانيا، وكيف يساهم في تحقيق التوازن والعدل في علاقات التأجير وتأمين مستقبلٍ مستدام للسوق العقارية الألمانية. فلنستكشف معًا هذا القانون الذي يلعب دورًا حيويًا في تحسين جودة السكن وتوفير بيئة سكنية مستدامة ومريحة للجميع.
فهرس المحتويات
قانون الإيجارات، أو “مبادئ قانون الإيجار” في ألمانيا، هو جزء هام من القانون المدني وينصب بشكل رئيسي في القانون المدني. ينظم التوفير المؤقت للعنصر المنقول أو غير المنقول للاستخدام، مقابل رسوم أو مقابل الدفع. يمكن أن يتضمن ذلك مجموعة متنوعة من العناصر، من الأشياء المتحركة مثل تأجير السيارات إلى الأشياء الغير متحركة مثل المنازل والأراضي والشقق.
قبل إصلاح قانون الإيجار Mietrecht في عام 2001، كان مصطلح “سعر الإيجار Mietpreis” أو “أجر الإيجار Mietzins” يستخدم، بينما اليوم يُستخدم المصطلح “الإيجار Miete” بشكل حصري. كان قانون الايجار في المانيا سابقًا موزعًا في مختلف القوانين الفرعية وغير منظم بشكل أكبر. من خلال الإصلاح، تم تجميع أنظمة قانون الإيجار في قانون إصلاح قانون الإيجار ودُمجها في القانون المدني. وقد أدى ذلك إلى تنظيم أكثر وتسهيل قراءة القوانين وفهمها من قبل المستأجرين والمؤجرين على حدٍ سواء.
العلاقة الإيجارية تكون دائمًا بين المؤجر والمستأجر وتتطلب عقد إيجار. يعتبر عقد الإيجار الأساسي ويحتوي على أحكام مهمة لكلا الطرفين.
بموجب قانون الايجار في المانيا، المستأجر هو الشخص الذي يُدرج في عقد الإيجار بصفته مستأجرًا ويدخل في علاقة إيجار مع المؤجر. وهو أيضًا الشخص الذي يُوقع العقد. يجب أن يُذكر الزوجان بصفتهما مستأجرين مشتركين للشقة في عقد الإيجار ويجب عليهما توقيعه. وفي بعض الحالات، يكفي توقيع أحد الزوجين.
المؤجر هو الشخص الذي يسمى في عقد الإيجار كمؤجر ويوقع العقد شخصيًا. وفي كثير من الحالات، يعمل إدارة العقار كوكيل للمالك. عندما يشير الناس إلى الاستئجار، يشمل سعر الإيجار بالإضافة إلى المبلغ الفعلي للإيجار، حق استخدام ثمار الأرض المستأجرة، على سبيل المثال، من خلال الزراعة.
أبرز نقاط قانون الإيجار في ألمانيا تشمل مجموعة من الحقوق والواجبات لكل من المستأجر والمالك. هنا بعض النقاط البارزة:
هذه بعض النقاط البارزة في قانون الإيجار في ألمانيا، ويجب الانتباه إلى أنه قد تكون هناك قوانين محددة تختلف حسب المنطقة أو الولاية. من المهم أن يكون المالك والمستأجر على علم بهذه القوانين وأن يحترما حقوق بعضهما البعض.
تحديات قانون الإيجار في ألمانيا تشمل:
هذه بعض التحديات التي يواجهها قانون الإيجار في ألمانيا. تعمل الحكومة والمجتمع المدني على التعامل مع هذه التحديات وتطوير سياسات واستراتيجيات لتوفير سكن مناسب ومستدام للمواطنين.
آفاق قانون الإيجار في ألمانيا تشمل:
تتطلع الحكومة الألمانية إلى تحسين سوق الإيجار وتوفير سكن مناسب ومستدام للجميع، وتعمل على اتخاذ الإجراءات والسياسات اللازمة لتحقيق هذه الأهداف.
قانون الايجار في المانيا يعمل على الحفاظ على استقرار السوق العقارية وتحسين جودة السكن والحياة للمواطنين من خلال عدة آليات وسياسات، من بينها:
تهدف هذه السياسات والآليات إلى تحسين جودة أنواع السكن والحياة للمواطنين في ألمانيا وتحقيق استقرار في السوق العقارية وتوفير سكن ملائم ومستدام للجميع. لمعلومات عن سعر ايجار الشقق في المانيا شاهد مقالنا الخاص حول متوسط اسعار شقق للايجار في المانيا وكيف تبحث لنفسك عن شقة.
تحت قانون الايجار في المانيا، هناك عدد من القوانين واللوائح ذات الصلة التي تنظم العلاقة بين المالك والمستأجر وتحدد حقوقهم والتزاماتهم. من بين هذه القوانين واللوائح القانونية ذات الصلة يمكن ذكر:
يجب على الأطراف المعنية بعقود الإيجار في المانيا التعامل والامتثال لهذه القوانين واللوائح التي تخص قانون الايجار في المانيا لضمان حقوقهم وواجباتهم والحفاظ على علاقات مستدامة ونزيهة بين المالك والمستأجر.
في قانون الايجار في المانيا، يلعب الوسيط دورًا هامًا كوسيط بين الباحثين عن الشقق وأصحاب المنازل تحت حماية .قانون السمسرة (Maklergesetz) يتولى الوسيط مهمة مساعدة العميل في إيجاد عقار مناسب من خلال مساعدته في البحث عنه. وعند ذلك يتلقى الوسيط عمولة، تُمثل مقابل خدماته في التوسط.
يتم إنشاء العلاقة القانونية بين الوسيط والعميل من خلال عقد وساطة. ومع ذلك، في العادة لا يكون من واجب العميل أن يبرم الصفقة الإيجارية المقترحة. يمكنه تكليف وسطاء إضافيين أو البحث عن عقار مناسب بنفسه. ويوجد استثناء عندما يتم تحديد شرط تفويض حصري في عقد الوساطة، الذي يُلزم العميل بالتفاوض حصريًا مع الوسيط المعني. في هذه الحالة قد ينشأ التزام بتعويض إذا كان العميل قد عقد اتفاقًا مع وسيط آخر.
بموجب قانون الايجار في المانيا ، إذا لم يتم إبرام عقد إيجار بسبب التوسط الوسيط، فإن له في العادة حقًا في الحصول على تعويض لتغطية نفقاته، إذا تم الاتفاق على ذلك عقديًا. كما تنظم قانونًا العمولة لوساطة شقة إيجار بشكل قانوني وتبلغ كحد أقصى ما يعادل قد تصل عمولة السمسار إلى إيجار شهريين كحد أقصى (بالضبط 2.38 صافي إيجارات باردة) مطروحًا منها الدفعة المقدمة للتكاليف الإضافية. يضاف إلى ذلك ضريبة القيمة المضافة.
كما يجب على المستأجر أن يكون على علم بالعمولة عند إبرام العقد وأن يدفعها. من المهم أن نلاحظ أنه لا يجوز فرض عمولة وساطة على الوحدات السكنية ذات الأسعار المحددة أو التي تُمول من خلال أموال عامة.
تم تطبيق مبدأ الطالب للتوسط من خلال “القانون الجديد للحد من زيادة الإيجارات في أسواق الإسكان الضيقة”، وهذا يعني بموجب قانون الايجار في المانيا بقانون السمسرة أن المستأجر يجب أن يتحمل عادة عمولة الوسيط، إذا كان هو من طلب خدمات الوسيط، بينما يتعين على أصحاب المنازل تحمل عمولة الوسيط إذا قاموا بتكليف الوسيط بالتوسط.
وعلى الرغم من ذلك، يمكن للباحثين عن شقق الاستمرار في التواصل مع وسطاء (سماسرة)، إلا أنهم عادةً ما يكونون ملزمين بدفع العمولة بأنفسهم إذا قاموا بطلب خدمات الوسيط.
ينظم قانون ملكية المنازل (Wohnungseigentumsgesetz) العلاقات القانونية بين أصحاب العقارات الفردية ضمن جماعة ملكية. يُؤكد هذا النظام أهمية أن يتم التمييز بين قانون ملكية الشقق وقانون الإيجار. في قانون الايجار في المانيا، يكون هناك علاقة بين المستأجر والمؤجر، في حين يكون اهتمام قانون ملكية الشقق بالعلاقة بين أصحاب العقارات ضمن الأملاك المشتركة.
ضمن الملكية السكنية، يتشارك أصحاب العقارات في ملكية العقار المشتركة، التي تشمل الأرض وأجزاء المبنى المستخدمة مشتركة. وبالمقابل، يكون لكل مالك حصته الخاصة في هذه المناطق المشتركة. في نفس الوقت، يملك كل مالك عقاره الخاص، الذي يمكنه استخدامه بحرية أو تأجيره أو بيعه.
ينظم قانون ملكية الشقق في قانون الايجار في المانيا حقوق وواجبات ملكية العقار المشتركة، مثل إدارة وصيانة الأجزاء المشتركة، وتحصيل الأقساط لتغطية التكاليف، أو إجراء اجتماعات الملاك حيث يتم اتخاذ قرارات هامة. وفي الملكية السكنية الجماعية، يكون التعاون بين الأعضاء والحفاظ على المصالح المشتركة أمرًا حيويًا. في كثير من الأحيان، يُعين مدير عقارات للقيام بالمهام الإدارية ويكون مرجعًا لأصحاب العقارات.
بشكل عام، يمنح قانون ملكية الشقق الأصحاب حقوقًا ومسؤوليات واسعة لضمان التعايش السلمي في جماعة ملكية وللحفاظ على قيمة العقار. إنه أساس قانوني هام لملكية الشقق في ألمانيا. اقرأ أيضًا: شراء بيت في المانيا.
يعتبر “قانون تكاليف التشغيل (Betriebskostengesetz)” من أهم التنظيمات القانونية في قانون الايجار في المانيا، وقد بدأ العمل به منذ عام 2004. يتناول هذا المرسوم تكاليف التشغيل المعروفة أيضًا باسم التكاليف الجانبية. يجب أن يتم دفع هذه التكاليف بالإضافة إلى الإيجار الأساسي ويجب أن يتم تفصيلها بالتفصيل في عقد الإيجار. يمكن تحديد تكاليف التشغيل إما على شكل تحويلة مسبقة للتكاليف الجانبية أو على شكل دفعة مبلغ ثابت.
تتضمن تكاليف التشغيل عددًا من المصاريف، بما في ذلك تكاليف إمدادات المياه والتدفئة وإزالة النفايات وتنظيف الشوارع وصيانة المصعد وتنظيف المنزل وإضاءته وحارس المبنى وغرفة الغسيل. في قانون الايجار في المانيا ، يتم تصفية تكاليف التشغيل سنويًا ويتم تحديد الأساس المستخدم للتسوية إما عن طريق المساحة السكنية أو عدد الأشخاص الذين يعيشون في المنزل. قد يحصل المستأجرين على تسوية أو تحصيل إضافي وفقًا لاستهلاكهم.
مع ذلك، يحدث غالبًا أن تكون تسوية تكاليف التشغيل غير صحيحة. في مثل هذه الحالة، لدى المستأجر اثني عشر شهرًا للتحقق من التسوية والتعاطي معها في حال الاعتراض. بالمثل، يتاح للمالك اثني عشر شهرًا لتزويد المستأجر بالتسوية، وإلا فإنه يجب أن يتخلي عن المبلغ المطلوب تحصيله.
يُستخدم في قانون الايجار في المانيا مصطلحات مختلفة للإيجار، مثل الإيجار البارد الصافي والإيجار البارد الإجمالي والإيجار الإجمالي الحار. الإيجار البارد الصافي هو الجزء الرئيسي من الإيجار بدون التكاليف الجانبية. الإيجار الإجمالي الحار يشمل جميع التكاليف الجانبية بالإضافة إلى التدفئة والمياه الساخنة، بينما يشمل الإيجار البارد الإجمالي جميع التكاليف الجانبية ما عدا التدفئة والمياه الساخنة. وفي الوقت الحالي، تُنصب اتفاقيات الإيجار البارد الإجمالي الحار نادرًا ما يتم الاتفاق على الإيجارات الإجمالية هذه الأيام..
في المجمل، يعد مرسوم تكاليف التشغيل أساسًا قانونيًا هامًا في قانون الايجار في المانيا يدعم المستأجرين وأصحاب المنازل في تنظيم التكاليف الجانبية بطريقة عادلة وشفافة وتجنب النزاعات المحتملة.
يعتبر قانون تكلفة التدفئة (Heizkostengesetz) نظامًا قانونيًا خاصًا في قانون الايجار في المانيا يتعلق بتكاليف التدفئة وتوفير المياه الساخنة في الشقق المستأجرة. تم إدخال هذا المرسوم بهدف ضمان توزيع عادل وشفاف لتكاليف التدفئة على المستأجرين الفرديين.
وفقًا لمرسوم تكاليف التدفئة، يجب تسجيل تكاليف التدفئة والمياه الساخنة بناءً على الاستهلاك وتحسيبها. يتم ذلك عادةً باستخدام عدادات كمية الحرارة أو موزعات تكاليف التدفئة المثبتة على أجهزة التدفئة في الشقق الفردية. يتمكن هذه الأجهزة من تحديد الاستهلاك الفردي لكل شقة.
تتم عملية تسوية تكاليف التدفئة سنويًا في قانون الايجار في المانيا وتعتمد على القيم القابلة للقياس. يتلقى كل مستأجر بالتالي تسوية تكاليف تعكس استهلاكه الفعلي. وبذلك يتم التأكد من أن كل مستأجر يدفع فقط لتكاليف التدفئة الفعلية ولا تحدث توزيعات غير عادلة.
من الأهمية بمكان أن يكون المالك ملزمًا بإعداد تسوية تكاليف التدفئة بموجب مرسوم تكاليف التدفئة في قانون الايجار في المانيا بشكل صحيح وفي الوقت المناسب وتقديمها للمستأجرين. يحق للمستأجرين مراجعة التسوية وتقديم اعتراضات في حالة وجود عدم اتفاق داخل فترة زمنية محددة.
إن قانون تكلفة التدفئة التدفئة بذلك يعتبر أداة مهمة لضمان الشفافية والعدالة في توزيع تكاليف التدفئة في المباني السكنية ذات الوحدات المتعددة وتشجيع توفير الطاقة. من خلال التسوية في توزيع الاستهلاك، يمكن أن يحفز المستأجرين على التعامل بحذر مع استخدام التدفئة وبالتالي توفير الطاقة وتقليل التكاليف.
هناك مجموعة من المجالات الفرعية الأخرى الخاصة في في قانون الايجار في المانيا والتي ترتبط ارتباطًا وثيقًا به. هنا ثلاثة مجالات قانونية فرعية ذات صلة تخضع لقانون الإيجار:
تكمل هذه المجالات القانونية الفرعية في قانون الايجار في المانيا العام وتضمن أن تُؤخذ في الاعتبار أيضًا الجوانب والمصالح الخاصة في العلاقة الإيجارية.
القانون التجاري للإيجار (Gewerbemietrecht) هو مجال هام في قانون الايجار في المانيا ينظم تأجير المساحات التجارية والمحلات التجارية. يُطبق هنا عادةً ترتيبات مختلفة عن تأجير المساكن، نظرًا لاختلاف مصالح واحتياجات العاملين التجاريين وأصحاب الملكيات. وفيما يلي بعض النقاط الهامة والاختلافات في قانون الإيجار التجاري:
يعتبر قانون الايجار في المانيا التجاري معقدًا ويمكن أن يختلف تصميمه بناءً على نوع النشاط التجاري وشروط العقد. من المهم أن يكون كل من أصحاب الملكيات والعاملين التجاريين على علم بحقوقهم وواجباتهم في عقد إيجار المساحات التجارية والاستعانة بالمشورة القانونية عند اللزوم.
قانون حماية المستأجرين هو جانب مهم في قانون الايجار في المانيا، حيث يُنظم حقوق وضمانات المستأجرين. يُعالج هذا القانون موضوعات مثل حماية الإيجار، زيادة الإيجار وحقوق الحماية الأخرى، لحماية مصالح وحقوق المستأجرين. فيما يلي بعض النقاط الهامة في قانون حماية المستأجر:
فيما يلي أهم النقاط الرئيسية حول موضوع إنهاء عقد الإيجار في قانون الايجار في المانيا:
يقدم قانون الايجار في المانيا حماية وأمانًا لكل من المؤجر والمستأجر، لضمان ضروف عادلة في العلاقة الإيجارية ومنع الاستغلال.
يمكن إنهاء عقد الإيجار بسبب الحاجة الشخصية إذا كان المؤجر أو شخص قريب منه يحتاج إلى الشقة للسكن أو للاستخدام الشخصي. يجب على المؤجر أن يكون لديه سبب مبرر ومفهوم للحاجة الشخصية. في قانون الايجار في المانيا هناك أسباب شائعة لإنهاء عقد الإيجار بسبب الحاجة الشخصية وهي:
يجب عند إنهاء عقد الإيجار بسبب الحاجة الشخصية الالتزام بشروط وأشكال معينة بموجب قانون الايجار في المانيا. يجب على المؤجر أن يقدم إشعار الإنهاء كتابيًا وذكر الأسباب الحقيقية للحاجة الشخصية. كما يجب أن تكون الحاجة الشخصية موجودة أو من المتوقع حدوثها في وقت الإنهاء أو بعد فترة قريبة منه.
للمستأجر الحق في التعارض ضد الإنهاء إذا شك في أسباب الحاجة الشخصية أو إذا وجد أخطاء شكلية في الإنهاء. في هذه الحالات، يمكن مراجعة الإنهاء أمام المحكمة لإجراء تقييم لمصالح المؤجر والمستأجر. ومن المهم أن يتم الالتزام بشروط صارمة في قانون الايجار في المانيا لضمان حماية المستأجرين ومنع الإنهاء الاستغلالي.
تعتبر فترة الإشعار في قانون الايجار في المانيا جانبًا مهمًا عند إنهاء عقد الإيجار. فترات الإشعار للمستأجر والمؤجر مختلفة وتعتمد على مدة عقد الإيجار.
بالنسبة للمستأجر، فإنه عمومًا ينطبق عليه فترة إشعار قانونية تبلغ ثلاثة أشهر حتى نهاية الشهر. وهذا يعني أن المستأجر يستطيع إنهاء عقد الإيجار بإشعار يستمر ثلاثة أشهر تنتهي في نهاية شهر كامل، ويجب أن تصل الإشعار إلى المؤجر في غضون ثلاثة أيام عمل من بداية الشهر المعني.
بالنسبة للمؤجر وفق قانون الايجار في المانيا، تطول فترة الإشعار بناءً على مدة عقد الإيجار:
من المهم أن نلاحظ أن هذه الفترات المحددة للمؤجر تنطبق فقط إذا لم يكن سبب الإنهاء يتعلق بشخص المستأجر. وهذا يعني أن المؤجر لا يستطيع أن ينهي العقد بسبب الحاجة الشخصية أو بسبب سوء سلوك المستأجر، وإنما يمكنه الإنهاء فقط لأسباب مبررة مثل تخطيطه لعمل تحسين شامل للملكية أو لأسباب اقتصادية.
وفق قانون الايجار في المانيا يمكن تمديد فترة الإشعار من خلال اتفاقات تعاقدية في عقد الإيجار، ولكن لا يمكن اختصارها. عند إنهاء العقد بشكل صحيح، يجب الالتزام بالفترات القانونية والشكل الكتابي، وإلا فإن الإنهاء غير صالح.
وفقًا للمادة 557 BGB، يمكن للطرفين المتعاقدين الاتفاق على زيادة الإيجار خلال فترة الإيجار. بغض النظر عن ذلك ، لا يمكن أن تحدث زيادة في رسوم الإيجار إلا للأسباب المذكورة في §§ 558 إلى 560 BGB. فيما يلي هي أهم النقاط المحسنة وفق قانون الايجار في المانيا الجديد لزيادة الإيجار:
يمكن الاتفاق على تعديلات الإيجار إما كإيجار متدرج أو مرتبط بمؤشر:
من المهم أن نلاحظ أن الإيجار عادةً لا يمكن أن يزيد بنسبة تزيد عن 20% خلال ثلاث سنوات. وفي حالة التحسين الشامل، يمكن للمالك زيادة الإيجار بنسبة تصل إلى 11% من التكاليف المستثمرة. يجب تقديم طلب زيادة الإيجار بطريقة كتابية وذكر الأسباب المبررة للزيادة.
سقف الإيجار هو تدبير قانوني يهدف إلى تقييد ارتفاع أسعار الإيجار في مناطق محددة وفق قانون الايجار في المانيا. في هذه المناطق، لا يمكن أن تزيد أجرة الشقة عن 10% فوق أجرة المقارنة المحلية (جدول أسعار الإيجار) عند توقيع عقد الإيجار. ومع ذلك، لا ينطبق سقف الإيجار على المباني الجديدة والتحسينات الشاملة. ويمكن لكل ولاية تحديد المناطق التي يتم فيها تطبيق سقف الإيجار بدقة.
برلين هي الولاية الوحيدة التي تهدف إلى تطبيق سقف الإيجار على نطاق واسع بموجب قانون الايجار في المانيا المحدث. أما في ولايات المانيا أخرى، فقد تنطبق استثناءات على سقف الإيجار. تهدف سقف الإيجار إلى ضمان أن تبقى أسعار الإيجار في أسواق الشقق المتوترة معقولة للأشخاص ذوي الدخل المحدود وأن لا ترتفع بشكل مفرط في الأماكن التي تعاني من نقص من أنواع السكن.
الرهن العقاري أو الضمان أو الوديعة لصالح المالك هو آلية مهمة في قانون الايجار في المانيا تسمح للمالك بالحصول على ضمان عند تأخر المستأجر في الدفع. فيما يلي هي النقاط الرئيسية للرهن العقاري لصالح المالك:
مع ذلك، من المهم أن نلاحظ أن الرهن العقاري لصالح المالك ليس مطبقاً بشكل غير محدود في قانون الايجار في المانيا. هناك تنظيمات قانونية ومتطلبات شكلية يجب أن يلتزم بها المالك لجعل الرهن فعّالاً. وبالإضافة إلى ذلك، من الحكمة أن يُستشير مستشار قانوني في حالة وجود شك حتى يتم التأكد من تنفيذ جميع الخطوات بشكل صحيح والحفاظ على حقوق ومصالح كل من المالك والمستأجر.
هناك أنواع مختلفة من عقود الإيجار بموجب قانون الايجار في المانيا والتي يمكن أن تُبرم وفقًا لاحتياجات واتفاقات الأطراف المتعاقدة:
يتم تحديد حدود الزيادة في الإيجار في عقود الزيادة التدريجية والمؤشرية في العقد نفسه لحماية المستأجرين من زيادات مفرطة. يجب ملاحظ أن قانون الايجار في المانيا صارم في هذا الشأن حيث يجب أن الشروط والأحكام الخاصة بعقد الإيجار واضحة وشفافة لتجنب النزاعات والسوء الفهم المحتملة.
يمكن عمل عقد الايجار في المانيا Mietvertrag أيضًا شفهيًا في المقام الأول في قانون الايجار في المانيا. ومع ذلك، هناك لوائح خاصة تنطبق على بعض عقود الإيجار، مثل التزام الشكل الكتابي في عقود إيجار المساكن أو الأراضي أو المحلات التجارية لمدة تزيد عن سنة واحدة.
وفيما يلي النقاط الرئيسية المتعلقة بالتزام الشكل الكتابي وصحة عقود الإيجار:
بشكل عام، من الحكمة أن يتم تحرير العقود الكتابية بغض النظر عن ما إذا كان ذلك مطلوبًا قانونيًا أم لا. العقود الكتابية توفر وضوحاً وأمان قانوني لكلا الطرفين وتساعد في تجنب المشاكل المحتملة في قانون الايجار في المانيا. وفي حالة وجود أي شكوك أو مسائل معقدة، يُفضل استشارة مستشار قانوني أو استخدام نماذج عقود محترفة.
في قانون الايجار في المانيا، هناك حقوق وواجبات أساسية للمستأجر والمؤجر على حد سواء. وفيما يلي بعض أهم الحقوق والواجبات المذكورة:
في قانون الايجار في المانيا ستجد بأن أهم حقوق وواجبات المستأجر هي:
في قانون الايجار في المانيا ستجد بأن أهم حقوق وواجبات المؤجر هي:
في قانون الايجار في المانيا من الضروري أن يعرف كل من المستأجر والمؤجر حقوقهم وواجباتهم والالتزام بها، من أجل ضمان علاقة إيجار سلسة وتجنب أي نزاعات قانونية.
تنظم بند التصليحات الصغيرة في عقود الإيجار أن المستأجر يجب أن يتحمل تكاليف إصلاح بعض الأضرار الطفيفة حتى مبلغ محدد بموجب قانون الايجار في المانيا. يتعلق هذا البند عادة بإجراءات تصليح بسيطة للأثاث أو التركيبات في شقة الإيجار.
وفيما يلي أهم نقاط بند التصليحات الصغيرة:
في قانون الايجار في المانيا من المهم أن يتم صياغة بند التصليحات الصغيرة بوضوح ووضعه بشكل واضح في عقد الإيجار والامتثال للمتطلبات القانونية. كما يجب أن يكون المستأجر والمؤجر على علم بحقوقهم وواجباتهم فيما يتعلق بالتصليحات الصغيرة لتجنب أي سوء فهم أو نزاعات محتملة.
بموجب قانون الايجار في المانيا، تأجير شقة سكنية يحتاج إلى موافقة المالك. حيث يجب على المستأجر أن يطلب إذناً من المالك قبل أن يؤجر المسكن أو جزءًا منه لمستأجر آخر.
مع ذلك، يمكن للمالك رفض الموافقة على تأجير الشقة لأغراض التأجير الفرعي فقط لدواع مهمة. يمكن أن يكون ذلك عندما يكون المستأجر الجديد غير مؤهل أو إذا كان تأجير الشقة لمستأجر آخر سيؤدي إلى تكدس الشقة. لكن يجب أن يكون هناك سبب موضوعي لرفض الموافقة ولا يمكن للمالك أن يرفض بمحض تقديره؛ يجب أن يكون هناك سبب منطقي.
إذا وافق المالك على تأجير الشقة، فإن المستأجر هو الشخص المسؤول أمام المالك عن أي ضرر قد يلحق بالشقة من قبل المستأجر الفرعي. في قانون الايجار في المانيا يظل المستأجر الرئيسي مسؤولاً وكأنه كفيل عن المستأجر الفرعي. فعند التأجير الفرعي، تنشأ فعلاً اتفاقيتان:
أما بالنسبة لإخطار الشريك الحياة، فعادةً يكون لدى المستأجر الحق في السماح لشريك حياته بالإقامة في الشقة دون الحاجة إلى الحصول على موافقة من المالك. ومع ذلك، ينبغي على المستأجر أن يخطر المالك بدخول شريك حياته إلى الشقة لتجنب أي سوء فهم وللتأكد من أن المالك مطلع على الوضع الحالي للسكن. بشكل دائم يجب أن يخطر المستأجر المالك بأي تغييرات تطرأ على السكن للحفاظ على علاقة جيدة.
عمومًا، صحيح أنه في قانون الايجار في المانيا لا يوجد حظر صارم لتربية الحيوانات الأليفة في الشقة. يُسمح عادة بتربية الحيوانات الصغيرة التي لا تؤثر على قيمة المسكن ولا تؤثر على الحياة الجارية بدون قيود. ومن ضمن هذه الحيوانات الصغيرة عادة الهامستر والخنازير الغينية والأسماك الزينة أو الكناري. يُعتبر بنود في عقد الإيجار التي تمنع تربية هذه الحيوانات الصغيرة عادة غير فعّالة.
ومع ذلك، هناك اختلافات فيما يتعلق بتربية الحيوانات الكبيرة مثل الكلاب والقطط. في كثير من الحالات، لا يمكن للمالك أن يحظر تربية الكلاب والقطط على نحو عام. ومع ذلك، إذا أدى تربية الكلاب والقطط إلى إزعاج الجيران الآخرين أو تسببت في تلف العقار، فقد يكون بإمكان المالك منع تربيتها في بعض الحالات. يعتمد ذلك على كل حالة بمفردها.
في قانون الايجار في المانيا، يمكن أن يحتوي عقد الإيجار على بنود خاصة تحظر تربية سلالات معينة من الكلاب (مثل الكلاب القتالية) أو الحيوانات الأخرى الخطرة. يمكن أن تكون هذه البنود فعّالة إذا كانت لها أسباب منطقية وتهدف إلى حماية الجيران أو الممتلكات.
في حال الشك، يجب على المستأجر الذي يرغب في تربية حيوان أليف أن يتحدث مع المالك مسبقًا ويحصل على إذن كتابي لتجنب أي صراعات أو سوء فهم. دائمًا من الحكمة أن تُنظم تفاصيل تربية الحيوانات الأليفة بشكل واضح في عقد الإيجار لتجنب النزاعات في وقت لاحق.
المؤشر الإيجاري Mietspiegel هو أداة أساسية لمقارنة أسعار الإيجار في منطقة معينة وتحديد ما إذا كان الإيجار معتدلاً أم لا. يقدم معلومات عن متوسط الإيجار المقارن المعتاد لأنواع الشقق المختلفة ومميزات التجهيزات. يؤخذ في الاعتبار عوامل مثل حجم الشقة، والموقع، وسنة بناء المبنى، والتجهيزات.
يتم إعداد المؤشر الإيجاري عادة من قِبل البلديات أو المدن، في كثير من الأحيان بالتعاون مع جمعيات المستأجِرين وجمعيات المؤجرين. يجمع البيانات من العديد من عقود الإيجار ويحلل إحصائياً. يهدف المؤشر الإيجاري إلى توفير أساس موضوعي وشفاف لتحديد الأسعار الإيجارية بشكل عادل وتجنب النزاعات بين المستأجِرين والمُؤجرين وتعزيز قانون الايجار في المانيا بين الناس.
يمكن للمستأجِرين استخدام المؤشر الإيجاري لفحص ما إذا كان إيجارهم الحالي معتدلاً أو قد يكون مبالغاً فيه. إذا كان الإيجار أعلى من المؤشر الإيجاري المقارن المعتاد، يمكِن أن يطالب المستأجر بتخفيض الإيجار لمطابقة المؤشر الإيجاري. يمكن أيضاً للمؤجرين استخدام المؤشر الإيجاري لضبط أسعار الإيجار الخاصة بهم بحيث تكون متناسبة مع السوق وتكون أسعار إيجار معقولة.
من الجدير بالذكر أن المؤشر الإيجاري يمثل مجرد دليلٍ توجيهي في قانون الايجار في المانيا وقد لا يعكس الأوضاع السوقية الفعلية في جميع الحالات. وبشكل خاص في أسواق الإيجار المشددة حيث تتجاوز الطلبات العرض، قد تكون أسعار الإيجار الفعلية أعلى من القيمة المذكورة في المؤشر الإيجاري. ومع ذلك، يوفر المؤشر الإيجاري قاعدة جيدة للتفاوض بين المستأجِرين والمُؤجرين ويعزز الشفافية في سوق الإيجار.
تنص المسؤولية عن عيوب المادية في قانون الايجار في المانيا عادةً على أن المالك يتحمل هذه المسؤولية بالنسبة للأشياء المتحركة وغير المتحركة، إذا كانت تعاني من عيوب أو تضررات في الوقت الحالي أو في وقت لاحق. تتوافق هذه المسؤولية مع ضمان الجودة في قانون البيع، حيث يلتزم المدين بضمان أن الشيء أو الحق خالٍ من العيوب.
وتنص القوانين على أن يكون هناك عيبًا جوهريًا إذا كانت الشيء المستأجر لا يتوافق مع الحالة المتفق عليها في عقد الإيجار. وبمعنى آخر، إذا كانت الشقة، على سبيل المثال، بها عيوب جوهرية في الوقت الذي تم فيه تسليمها للمستأجر (مثل العفن، أو الجدران المتداعية، أو عطل في التدفئة)، فإن المستأجر يمكنه استخدام الوسائل المتاحة له من قبل المشرع لإصلاح هذه العيوب.
ومن بين هذه الوسائل هو تخفيض الإيجار بموجب قانون الايجار في المانيا. يمكن للمستأجر تخفيض قيمة الإيجار بنسبة مئوية حسب شدة العيب الموجود في الشيء المستأجر. تختلف نسبة التخفيض حسب نوع العيب الموجود في العقار. ويمكن أن تتسبب أيضًا الظروف الخارجية في حدوث هذا العيب، والتي قد لا تكون مرتبطة مباشرة بالشيء المستأجر ولكن تؤثر عليه، مثل:
ليس من الضروري أن يكون المالك هو السبب في العيب. يأتي الصراع المجاور بشكل متكرر. من بين هذه الموضوعات المزعجة التي لا يمكن تحملها من الناحية المعقولة: رائحة الشواء غير المحتملة أو الإزعاج الشديد أو الأغصان المعلقة فوق سياج الحديقة والأشجار البدائية المتنامية بدون تحكم. ومع ذلك ، في قانون الايجار في المانيا يمكن تخفيض الإيجار بناءً على النزاع مع الجيران أيضًا لأن هذه المتاعب أيضًا تشكل عيبًا في الإيجار.
يجب الانتباه إلى قانون الجيران وقوانين الحي المختلفة في الولايات الفدرالية. تحتوي هذه القوانين على متطلبات والتزامات الجيران. قد تكون هذه القوانين قد تم تنظيمها بالفعل في العقد الإيجاري، على سبيل المثال عندما يتعلق الأمر بشواء اللحوم على الشرفة.
ولكن في قانون الايجار في المانيا يمكن أن تكون أيضًا هناك عيوب جوهرية تتعلق بالخصائص المتفق عليها في عقد الإيجار، على سبيل المثال عندما لا يتوافق حجم الغرف مع المتفق عليه في العقد.
جدول تخفيض الايجار بالنسب المئوية حسب العيوب:
| عيوب مادية | تخفيض الإيجار بواقع |
|---|---|
| الدرج المهمل ، عدم قابلية تشغيل الاتصال الداخلي | 5٪ |
| ضوضاء الأطفال أثناء فترات الراحة ، والتلف الطفيف الناتج عن الرطوبة ، والضوضاء الصاخبة من التدفئة ، وعدم وجود مكان لوقوف السيارات | 10٪ |
| أداء تدفئة سيئ للغاية ، باب مدخل الشقة مفقود | 15٪ |
| نوافذ متسربة ، موقع بناء في الحي ، ضوضاء من رفقاء السكن | 20٪ |
| أضرار المياه على سقف غرفة المعيشة | 25٪ |
| أرضية باردة ورطوبة كبيرة في الشقة ، درجة الحرارة في غرفة المعيشة 15 درجة مئوية فقط | 30٪ |
| تسرب كل نوافذ الشقة | 50٪ |
| تلوث ضوضاء / إزعاج كبير بشكل عام بسبب أعمال البناء في المنزل نفسه | 60٪ |
| المرحاض الوحيد في الشقة غير قابل للاستخدام | 80٪ |
| تجديد كامل للشقة (تلوث ضوضاء وتراب) | 100٪ |
ملاحظة: يرجى ملاحظة أن هذه النسب للتخفيض هي مجرد تقديرات وتعتمد على حجم العيوب وتأثيرها على جودة المعيشة في الشقة. قد تختلف هذه النسب حسب قوانين الإيجار المحلية وسياسات المُؤجِّر وظروف كل حالة على حدة.
بالإضافة إلى ذلك، بموجب قانون الايجار في المانيا، يمكن للمستأجر أن يطالب أيضًا بتعويض للأضرار أو إنهاء العقد بموجب إشعار (غير) محدد المدة. يكون له الحق في التعويض دائمًا إلى جانب تخفيض الإيجار. يمكن للمستأجر أن يُعلق العقد بصورة فورية إذا لم يلتزم المالك بالمدة المحددة لإصلاح العيوب أو إذا كانت العيوب تشكل خطرًا كبيرًا على الصحة.
في حالة كانت العيوب معروفة مسبقاً، فإن المستأجر ليس لديه أي حقوق بخصوص تخفيض الإيجار أو الحصول على تعويض، إلخ. نفس الشيء ينطبق إذا كان المستأجر قد تسبب بإصلاح العيب بنفسه بإهماله أو بتعمد منه، حيث يجب عليه تحمل تكاليف إصلاح العيب بنفسه.
من الأهمية في قانون الايجار في المانيا بمكان أن يبلغ المستأجر المالك عن وجود أي عيوب تظهر خلال فترة الإيجار، وذلك في أقرب وقت ممكن ودون تأخير. إذا قام المستأجر بعدم الإبلاغ عن العيوب على الفور، فإنه سينتهك واجب الإبلاغ. في هذا السياق، ستضيع حقوقه في التخفيض والحصول على تعويضات وغيرها، وقد يجعل نفسه مسؤولاً عن التعويضات إذا تسبب العيب في أضرار أكبر.
اقرأ أيضًا: أوقات الهدوء في ألمانيا ، قواعد المنزل في المانيا.
يعد التأجير فرصة لاستئجار الأصول المتنقلة وغير المتنقلة على المدى المتوسط إلى الطويل من شركات التأجير التجارية. حيث يظل الكائن المؤجر في حوزة المؤجر قانونيًا واقتصاديًا ، ومع ذلك يتم تسليمه للمستأجر للاستخدام. يقوم المستأجر بدفع قسط تأجير ثابت متفق عليه كتعويض عن استخدام العنصر وذلك تحت رعاية قانون الايجار في المانيا.
تتم عادة إبرام عقود التأجير لسيارات الأجرة ، ومن المعتاد أن يتم مناقشة خيارات الشراء أثناء مفاوضات العقد. في نهاية مدة التأجير ، يمكن للمستأجر اتخاذ قرار بشأن شراء العنصر ، أو تمديد العقد ، أو إعادته إلى المؤجر. يُعرف هذا الإجراء باسم التأجير التمويلي. يتم تمويل السيارة عن طريق دفع قسط ثابت أساسي على مدار الفترة ، وفي النهاية يكون هناك إمكانية شراء العنصر بقيمة متبقية.
بموجب قانون الايجار في المانيا هناك أشكال مختلفة للتأجير ، ولكن على عكس عقود الإيجار ، تتجاوز عقود التأجير في كثير من الأحيان تسليم الاستخدام البسيط. يتحمل المستأجر مسؤوليات إضافية مثل أعمال الصيانة والإصلاح والتأمين. عادة ما تكون عقود التأجير صعبة أو من الصعب إلغاؤها من قبل كلا الطرفين ، ويمكن أن يلغي المؤجر فقط إذا لم يعد المستأجر يدفع أقساط التأجير.
الشراء الإيجاري Mietkauf هو شكل من أشكال التمويل في قانون الايجار في المانيا، حيث ينتقل الملكية الاقتصادية للعنصر فوراً إلى المستأجر أو المشتري، في حين يتم تحويل الملكية القانونية بعد دفع الدفعة النهائية. بالمقابل لعقد التأجير، يتعاقد الطرفان من البداية بأن العنصر سيتم شراؤه في النهاية.
تحتسب الإيجار المدفوع خلال فترة التأجير في السعر النهائي المحدد مسبقاً. يقدم البيع بالتأجير خيار تمويل أسهل مقارنة بالشراء الفوري، حيث يمكن للمستأجر أن يستأجر العنصر أولاً ويمتلكه فيما بعد. هذا يمكّن من الدفع تدريجيًا ويمكن أن يكون خيارًا تمويليًا جاذبًا لبعض العملاء. من المهم مراعاة الفروق الضريبية بين التأجير و الشراء الإيجاري، حيث يمكن أن تؤثر على المعاملة الضريبية لكل عملية.
مرافق الرعاية الدائمة هي شكل خاص من الإقامة، وتكون خصوصًا متاحة لكبار السن، وأصحاب الإعاقات، وأولئك الذين يعانون من أمراض نفسية، والأشخاص المشردين أو الشباب بمساعدة أيضًا في قانون الايجار في المانيا. هدف الإقامة كمراقب هو توفير رعاية ودعم شامل للسكان لمساعدتهم على التغلب على تحدياتهم الفردية.
هناك أنماط مختلفة للإقامة المراقبة او العيش بمساعدة Betreutes Wohnen. يُعد أحد الخيارات أن يبقى السكان في شقتهم المستأجرة الخاصة وعند الحاجة يمكنهم الاستفادة من خدمة رعاية منزلية أو خدمات مشابهة لساعات معينة. يُعد هذا النمط مناسبًا للأشخاص الذين يستطيعون العيش بشكلٍ ذاتي إلى حدٍ ما، ولكنهم يحتاجون إلى مساعدة ودعم زائدين بشكلٍ مناسب.
أحد الأنماط المعروفة هو الإقامة كمراقب في الشقق العلاجية المشتركة في قانون الايجار في المانيا. في مثل هذه الشقق، يحصل السكان عادةً على دعم ورعاية من قبل العاملين المدربين على مدار الساعة. يُعد هذا النمط مناسبًا للأشخاص الذين يحتاجون إلى رعاية أكثر تكثيفًا ولا يستطيعون العيش بشكلٍ ذاتي في شقتهم الخاصة بعد الآن.
تهدف فكرة مرافق الرعاية الدائمة في قانون الايجار في المانيا إلى تمكين السكان بدرجة عالية من الحكمة الذاتية بينما يحصلون في الوقت نفسه على الدعم اللازم للعيش بطريقةٍ مستقلة وكريمة. إنها خيارٌ مهم للأشخاص الذين يحتاجون إلى رعاية ودعم خاص بناءً على وضعهم واحتياجاتهم الفردية.
شروط السكن في ألمانيا تختلف حسب نوع الإقامة ونوع السكن (إيجار أو ملكية) في قانون الايجار في المانيا. إليك بعض الشروط العامة التي قد تكون ذات صلة في العديد من الحالات:
تذكر أن هذه الشروط في قانون الايجار في المانيا هي للإيجار القانوني وقد تختلف في حالة الإقامة في بعض المؤسسات الأخرى مثل المساكن الطلابية أو المؤسسات الخيرية. قبل البدء في عملية السكن، يُنصح بالتحقق من الشروط المحددة للسكن في مكان الإقامة المرغوب فيه.
اقرأ أيضًا: الاستثمار العقاري في المانيا- استثمر في العقارات واصعد سلم النجاح.
في ألمانيا، يمكن للمؤجر طرد المستأجر في عدة حالات بموجب قانون الايجار في المانيا (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB). ومن أهم الحالات التي يحق فيها للمؤجر طرد المستأجر:
من المهم في قانون الايجار في المانيا أن يتم اتباع الإجراءات القانونية الصحيحة لطرد المستأجر، وأن يكون لدى المؤجر أسباب قانونية صحيحة للطرد وفقًا للقوانين الألمانية.
هناك العديد من القصص الشيقة التي تروي تحديات وتجارب الأفراد أثناء تأجير عقاراتهم في ألمانيا وكيف استفادوا من القوانين المتاحة لحماية حقوقهم ومصالحهم. هنا بعض الأمثلة:
هذه بعض القصص التي تُظهر كيفية استخدام الأفراد قوانين الايجار في المانيا لحماية حقوقهم والتغلب على التحديات التي قد تواجههم أثناء تأجير عقاراتهم. تُظهر هذه القصص أهمية وجود نظام قوانين فعال للإيجار يحمي حقوق المستأجرين ويعزز الاستقرار والنمو في السوق العقارية.
وفي الختام عزيزي القارئ، قانون الايجار في المانيا هو جزء مهم من نظام القانون الألماني الذي ينظم جميع حقوق وواجبات المستأجرين وأصحاب المنازل. يضمن الحق في الحصول على سكن مناسب ويحمي المستأجرين من الإخلاء غير المبرر. يتم الأخذ في الاعتبار أيضًا جوانب أخرى مثل تحديد أسعار الإيجار وتسوية تكاليف الخدمات الإضافية.
يضمن قانون الإيجار أن يرى كل من المستأجرين وأصحاب المنازل حقوقهم محفوظة وتتواجد توازنًا متوازنًا بين الأطراف. يسهم في ضمان الأمان والاستقرار في سوق الإيجار ويضمن أن يتم تأجير المساكن بشكلٍ عادل وشفاف.
للمستأجرين الحق في الحصول على مسكن آمن ومحافظة عليه، بينما لأصحاب المنازل الحق في الحصول على إيجار مناسب والاستفادة الصحيحة من عقاراتهم. يُعالج قانون الايجار في المانيا النزاعات والخلافات بين المستأجرين وأصحاب المنازل ويُحلها.
بشكلٍ عام، يُعتبر قانون الإيجار الألماني ذو أهمية بالغة للعيش المشترك في المجتمع، حيث يضمن علاقة إيجار عادلة وعادلة ويُسهم في إنشاء أساس لعلاقة إيجارية متناغمة.
تابعوا اخبار اللاجئين في المانيا بالاضافة إلى أهم وأحدث اخبار المانيا والعالم على موقعكم عرب دويتشلاند
